Промышленная земля: особенности сделки

Законодательством Российской Федерации предусмотрено выделение земель определенной целевой категории под возведение заводов, фабрик, добывающих предприятий. Это так называемые участки промышленного назначения. Никакие другие объекты недвижимости под масштабное производственное освоение не предусмотрены, потому надо четко понимать: сможете ли вы купить готовый для этих целей участок или перевести его со временем в нужную категорию.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В МОСКВЕ, ПОДМОСКОВЬЕ

Определение понятия и формирование цены

Промземли отнесены к отдельной специальной группе именно в целях обезопасить экологию и человека от производимых предприятием вредных выбросов. Потому такие участки всегда расположены вне пределов населенных пунктов. На рынке земельной недвижимости они характеризуются самой высокой стоимостью ввиду явного дефицита, особенно вблизи мегаполисов. Причем, цена может варьироваться в широком диапазоне в зависимости от следующих параметров:

  • характеристик объекта – ландшафта, состояния почв, залежей полезных ископаемых;
  • класса опасности размещаемого производства;
  • уровня развития транспортных коммуникаций;
  • удаленности от городов и поселков и региональной принадлежности;
  • состояния инженерной инфраструктуры;
  • наличия старых сооружений.

Что изучить до сделки?

Специфика земель из категории промышленных может стать препятствием для освоения даже уже приобретенного участка. Нужен профессиональный подход к ее изучению и четкое понимание всех факторов, которые определят успешность купли-продажи. Вот их перечень:

  • полный пакет документов, подтверждающих право собственности продавца и факт постановки на учет в Росреестре;
  • подтвержденное разрешенное использование, то есть принадлежность именно к землям промышленного назначения;
  • наличие разрешения на возведение нужного именно вам объекта: завода, АЗС, предприятие по добыче ископаемых, инженерно-дорожной инфраструктуры;
  • возможность снести устаревшие объекты;
  • достаточная по площади санитарно-защитная зона: ее отсутствие станет непреодолимым препятствием при строительстве.

Необходимо также просчитать объем инвестиций, который будет определяться степенью текущей освоенности земли, и оценить эффективности работы объекта именно на данном участке.

Можно ли сэкономить?

Будущие собственники идут в плане минимизации вложения средств двумя путями:

  • оформляют землю в долгосрочную аренду с правом последующего выкупа у государства;
  • приобретают территории непрямого назначения для перевода их в нужную категорию.

Однако не всегда желание сэкономить на инвестициях приведет к намеченной цели. Во время срока аренды у властей могут измениться планы по поводу использования участка, и он будет отчужден. Да, дешевле купить и участок сельхозназначения, но не факт, что со временем его удастся перевести в промышленную целевую группу. Необходимо будет доказать, что такая земля утратила свои ценностные характеристики, например, уровень плодородности. В целом промышленные участки остаются самыми дорогими на рынке недвижимости, и каждая операция в этом сегменте требует глубокого предварительного анализа.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *